有些人为了投资或者因其他原因借用他人的名字买房，但是这样的操作，即便有事先声明，双方的协议也只在两人内部生效，遇到一些特殊情况，恐会房财两空。在泉港区买房投资的鲁某就借用了庄某的名字办理手续，结果后来庄某遭遇债务纠纷，该房产被法院查封。

　　【案情回放】借名买房出了问题

　　2011年8月，鲁某有意向在泉港区买房投资，但苦于无法付清全款，且因外地户籍等原因，导致在办理购房贷款时遇到不便，于是萌生“借名买房”的想法：决定借用庄某的名义购买房产。

　　双方协商约定，由庄某代鲁某签订买卖合同及贷款合同，并办理购房手续，但购房首付款及银行按揭款均由鲁某支付。为此，二人出具了一份声明书，声明庄某购买的上述房产系受鲁某委托，房产的权益及风险均由鲁某享有和承担;同时，二人还一同到公证处办理了公证委托手续，委托由鲁某办理房产的解除抵押、办证等事宜。

　　2013年1月，开发商向鲁某交付了上述房产，并于2016年9月办理产权登记手续，该房产登记在庄某的名下。谁承想，2016年11月，庄某遭遇债务纠纷，导致上述房产被泉港法院执行查封。鲁某得知后，于2018年6月向泉港法院提起案外人执行异议之诉，要求解除查封并停止执行该房产。

　　【法院审理】驳回上诉维持原判

　　法院审理认为，虽然鲁某与庄某之间的“借名买房”事实成立，但因鲁某故意将上述房产登记在庄某名下，其未及时办理产权过户的行为显然存在过错，且该房产用途并非用于个人或家庭居住，因此鲁某对上述房产享有的民事权益不足以排除申请人的强制执行申请，遂依法判决驳回鲁某的诉讼请求。

　　后来，鲁某提起了上诉，但二审法院审理后认为，该借名买房协议只在其内部产生债权债务关系，鲁某仅享有债权而非物权，其主张排除房产的执行缺乏事实和法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。

　　【法官说法】无公示无法对抗第三人

　　实践中，由于购房资格限制、逃避债务等原因，借名买房的情形十分常见。而根据物权法规定，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能阻挠法院执行。

　　由于房屋实际出资人与公示登记权利人不一致，存在借名协议无效、借名合意认定难、举证难、确权难、房屋被转让查封等多种法律风险。法官提醒，买房是大事，借名买房需谨慎，广大群众应选择通过正规途径购置房屋，若不得已需要借名买房，实际出资人应当妥善保管合同以及购房款支付、偿还贷款、税费缴纳的相关凭证，一旦发生诉讼，才能最大限度地保障自己的权益。（林志安 钟伟科 林颂勤 来源：泉港新闻网）